Man gibt eine Order auf seinem PEA auf, gibt den ISIN-Code von Unibail-Rodamco-Westfield ein, und der Broker lehnt die Transaktion ab. Die Nachricht ist lakonisch: Titel nicht berechtigt. Für eine im CAC 40 gelistete Gruppe ist die Situation überraschend. Sie erklärt sich durch eine Ansammlung von steuerlichen und rechtlichen Hürden, die durch die Fusion mit Westfield im Jahr 2018 nahezu irreversibel geworden sind.
Der SIIC-Status, die erste Hürde für das PEA von Unibail
Der Aktien-Sparplan reserviert sein steuerliches Kontingent für Unternehmen, die der Körperschaftsteuer unterliegen unter den allgemeinen rechtlichen Bedingungen. Unibail-Rodamco-Westfield fällt unter das Regime der börsennotierten Immobiliengesellschaften (SIIC), ein System, das das Unternehmen von der Körperschaftsteuer auf den Teil seiner Gewinne befreit, der in Form von Pflichtdividenden ausgeschüttet wird.
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Dieses abweichende Regime platziert URW außerhalb des steuerlichen Rahmens des PEA. Die AMF betrachtet in ihrer Empfehlungsposition DOC-2018-12 (aktualisiert im Juni 2024) den Großteil der börsennotierten Immobiliengesellschaften als steuerlich transparente Vehikel im Hinblick auf das PEA. Die Verwaltung und die Finanzintermediäre behandeln daher die URW-Aktien seit 2025 einheitlich als nicht berechtigte Titel.
Der Staatsrat hat diese strenge Auslegung zudem in einem Urteil vom 22. Februar 2024 (Entscheidung Nr. 470306) bestätigt. Auch wenn der Fall eine Energiegesellschaft betraf, zitieren Steuerrechtler nun diese Rechtsprechung, um den dauerhaften Ausschluss von Titeln unter einem abweichenden Regime, das dem der SIIC ähnelt, zu rechtfertigen. Man versteht, warum die Integration der Unibail-Aktie in ein PEA trotz ihrer Präsenz im CAC 40 unmöglich bleibt.
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Fusion Westfield und Sitz in den Niederlanden: die zusätzliche Schicht
Vor Juni 2018 war die ehemalige Aktie von Unibail-Rodamco (Code FR0000124711) ein Unternehmen nach französischem Recht. Die Fusion mit der australischen Gruppe Westfield hat alles verändert. Am 4. Juni 2018 verschwindet die alte Aktie und ein neuer Titel erscheint: Unibail-Rodamco-Westfield NV, eingetragen in den Niederlanden und gleichzeitig an der Euronext Amsterdam und Euronext Paris notiert.
Der Hauptsitz befindet sich in Amsterdam. Das PEA akzeptiert Unternehmen, deren Sitz in der Europäischen Union ist, daher stellt die niederländische Ansässigkeit an sich kein Problem dar. Die eigentliche Blockade ergibt sich aus der Kombination: niederländischer Sitz plus abweichendes Steuermodell entfernt URW von den Berechtigungskriterien auf zwei gleichzeitigen Achsen.
Der Mechanismus der Zwillingsaktien
Die Umstrukturierung hat eine sogenannte “Twin Action”- oder Zwillingsaktienstruktur geschaffen. Ein erheblicher Teil der ausgeschütteten Einnahmen stammt von Tochtergesellschaften und OPCIs, die nicht der Körperschaftsteuer unterliegen. Das URW-Memo für PEA-Aktionäre, aktualisiert im Jahr 2025, stellt klar, dass diese Architektur den Titel mit den Regeln des Aktien-Sparplans unvereinbar macht.
Konkret steht man vor einer Gruppe mit zwei rechtlichen Köpfen, deren Einnahmeflüsse größtenteils dem französischen Steuerrecht entkommen. Die Broker haben keinen Spielraum für Interpretationen: Der Titel ist durch die Berechtigungsfilter im Vorfeld blockiert.
Praktische Konsequenzen für die Inhaber eines PEA
Wenn Sie alte Aktien von Unibail-Rodamco besitzen, die vor der Fusion gekauft wurden, hat sich die Situation je nach Broker unterschiedlich entwickelt. Einige haben beim Umtausch der Titel automatisch einen Rückzug aus dem PEA vorgenommen. Andere haben die Aktien vorübergehend im Depot belassen, was eine regulatorische Grauzone geschaffen hat. Seitdem haben die meisten Intermediäre die Situation regularisiert.
Für Investoren, die heute URW halten möchten, beschränken sich die Optionen auf einige Alternativen:
- Ein gewöhnliches Wertpapierdepot, das den Kauf der URW-Aktie ohne Einschränkungen ermöglicht, jedoch die Dividenden und Kursgewinne dem klassischen Steuersatz (Flat Tax oder progressive Besteuerung) unterwirft
- Ein Lebensversicherungsvertrag in Form von Fonds, bei dem einige Versicherer Produkte anbieten, die börsennotierte Immobiliengesellschaften integrieren, mit einer steuerlichen Begünstigung nach mehr als acht Jahren Haltedauer
- Immobilien-ETFs, die für das PEA berechtigt sind und einen Korb europäischer Immobiliengesellschaften abbilden, jedoch URW aufgrund seiner Nichtberechtigung nicht direkt einschließen
Die Dividendenrendite von URW bleibt für viele Investoren attraktiv, was die wiederkehrende Frustration über diesen Ausschluss aus dem PEA erklärt.
PEA-berechtigter Immobilien-ETF: eine echte Alternative zu Unibail?
Mehrere ETFs, die europäische Immobilienindizes abbilden, sind in PEA-Hüllen untergebracht. Sie bieten keine direkte Exposition gegenüber URW, ermöglichen jedoch die Erfassung der Performance des börsennotierten Immobiliensektors in Europa mit dem steuerlichen Vorteil des Aktien-Sparplans.
Die Grenze dieser ETFs liegt in ihrer Zusammensetzung. URW hat ein hohes Gewicht in den europäischen Immobilienindizes, und ihre Abwesenheit aus einem PEA-berechtigten ETF verändert das Risiko- und Renditeprofil des Produkts. Man erhält nicht die gleiche Exposition wie beim direkten Halten des Titels in einem Wertpapierdepot.
Überprüfung der Berechtigung vor jedem Auftrag
Bevor Sie eine Aktie oder einen ETF auf einem PEA kaufen, bleibt die Überprüfung des ISIN-Codes bei Ihrem Broker die zuverlässigste Methode. Die automatischen Filter sind nicht unfehlbar (die Rückmeldungen variieren diesbezüglich je nach Plattform), und einige Aktualisierungen der Referenzdaten können vorübergehende Abweichungen erzeugen.
Der Ausschluss von Unibail aus dem PEA ist weder ein technischer Fehler noch eine willkürliche Entscheidung. Er resultiert aus einem abweichenden Steuermodell (SIIC), einer rechtlichen Umstrukturierung nach Westfield und einer Rechtsprechung, die die strikte Auslegung der Berechtigungskriterien festschreibt. Solange die Gruppe diesen Status behält, wird sich die Situation nicht ändern.