Je plaatst een order op zijn PEA, typt de ISIN-code van Unibail-Rodamco-Westfield in, en de broker weigert de transactie. Het bericht is kort: aandeel niet-eligible. Voor een bedrijf dat genoteerd is op de CAC 40, is de situatie verrassend. Dit is te verklaren door een cumul van fiscale en juridische blokkades die de fusie met Westfield in 2018 vrijwel onomkeerbaar heeft gemaakt.
De SIIC-status, de eerste blokkade tegen de PEA voor Unibail
Het aandelen spaarplan reserveert zijn fiscale enveloppe voor bedrijven onderworpen aan de vennootschapsbelasting onder de gewone rechtsregels. Unibail-Rodamco-Westfield valt onder het regime van de Gereglementeerde Vastgoedbeleggingsmaatschappijen (SIIC), een regeling die de vastgoedmaatschappij vrijstelt van vennootschapsbelasting op het deel van haar winst dat wordt uitgekeerd als verplichte dividenden.
Lees ook : Waarom het succes van Manytoon bij webtoonfans in 2026 niet afneemt
Dit afwijkende regime plaatst URW buiten het fiscale bereik van de PEA. De AMF, in haar aanbevelingspositie DOC-2018-12 (geactualiseerd in juni 2024), beschouwt het merendeel van de beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen als fiscaal transparante voertuigen met betrekking tot de PEA. De administratie en de financiële tussenpersonen behandelen daarom de aandelen URW sinds 2025 als niet-eligible effecten op een uniforme manier.
De Raad van State heeft deze strikte interpretatie bovendien bevestigd in een arrest van 22 februari 2024 (beslissing nr. 470306). Hoewel de zaak betrekking had op een energiebedrijf, citeren fiscalisten deze jurisprudentie nu om de duurzame uitsluiting van effecten die onder een afwijkend regime vallen vergelijkbaar met dat van de SIIC te rechtvaardigen. Het is duidelijk waarom het integreren van het aandeel Unibail in een PEA onmogelijk blijft, ondanks de aanwezigheid in de CAC 40-index.
Lees ook : Tropisch ontsnapping: kies een cruise in het Caribisch gebied voor onvergetelijke vakanties
Fusie Westfield en hoofdkantoor in Nederland: de extra laag
Voor juni 2018 was het voormalige aandeel Unibail-Rodamco (code FR0000124711) een Franse rechtspersoon. De fusie met de Australische groep Westfield heeft alles veranderd. Op 4 juni 2018 verdwijnt het oude aandeel en verschijnt er een nieuw aandeel: Unibail-Rodamco-Westfield NV, geregistreerd in Nederland en gelijktijdig genoteerd op Euronext Amsterdam en Euronext Parijs.
Het hoofdkantoor is gevestigd in Amsterdam. De PEA accepteert bedrijven waarvan de zetel in de Europese Unie is, dus de Nederlandse domicilie vormt op zich geen probleem. De echte blokkade komt door de cumul: Nederlandse zetel plus afwijkend fiscaal regime verwijderen URW van de eligibility-criteria op twee gelijktijdige assen.
Het mechanisme van de twin shares
De herstructurering heeft een constructie gecreëerd die bekend staat als “twin action” of gekoppeld aandeel. Een aanzienlijk deel van de uitgekeerde inkomsten komt van dochterondernemingen en OPCI’s die niet onderworpen zijn aan vennootschapsbelasting. De memo van URW voor PEA-aandeelhouders, geactualiseerd in 2025, verduidelijkt dat deze architectuur het aandeel incompatibel maakt met de regels van het aandelen spaarplan.
Concreet staan we voor een groep met twee juridische hoofden waarvan de inkomstenstromen grotendeels ontsnappen aan het Franse fiscale recht. Brokers hebben geen ruimte voor interpretatie: het aandeel is vooraf geblokkeerd door de eligibility-filters.
Praktische gevolgen voor houders van een PEA
Als u oude aandelen Unibail-Rodamco bezit die vóór de fusie zijn gekocht, varieert de situatie afhankelijk van de brokers. Sommigen hebben automatisch een terugtrekking uit de PEA uitgevoerd bij de conversie van de aandelen. Anderen hebben de aandelen tijdelijk in de envelop gelaten, wat een grijze regulatoire zone creëerde. Sindsdien hebben de meeste tussenpersonen de situatie genormaliseerd.
Voor investeerders die vandaag URW willen bezitten, zijn de opties beperkt tot enkele alternatieven:
- Een gewone effectenrekening, die het mogelijk maakt om het aandeel URW zonder beperkingen te kopen, maar waar de dividenden en meerwaarden onderworpen zijn aan de klassieke belastingtarieven (flat tax of progressieve belasting)
- Een levensverzekeringscontract in eenheden van rekening, waarbij sommige verzekeraars producten aanbieden die beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen integreren, met een fiscaal voordeel na acht jaar bezit
- Sectorale vastgoed-ETF’s die eligible zijn voor de PEA, die een mandje van Europese vastgoedmaatschappijen repliceren maar URW niet rechtstreeks opnemen vanwege zijn niet-eligibiliteit
Het rendement van het dividend van URW blijft aantrekkelijk voor veel investeerders, wat de terugkerende frustratie rond deze uitsluiting van de PEA verklaart.
ETF vastgoed eligible voor de PEA: een reële alternatieve voor Unibail?
Verschillende ETF’s die Europese vastgoedindices repliceren, zijn ondergebracht in PEA-enveloppen. Ze bieden geen directe blootstelling aan URW, maar maken het mogelijk om de prestaties van de beursgenoteerde vastgoedsector in Europa te vangen met het fiscale voordeel van het aandelen spaarplan.
De beperking van deze ETF’s ligt in hun samenstelling. URW weegt zwaar in de Europese vastgoedindices, en zijn afwezigheid in een PEA-eligible ETF verandert het risico- en rendementprofiel van het product. Je krijgt niet dezelfde blootstelling als wanneer je het aandeel rechtstreeks op een effectenrekening bezit.
Controleer de eligibility vóór elke order
Voordat u een aandeel of een ETF op een PEA koopt, blijft het controleren van de ISIN-code bij uw broker de meest betrouwbare methode. De automatische filters zijn niet onfeilbaar (de terugkoppelingen variëren hierover afhankelijk van de platforms), en sommige updates van referentielijsten kunnen tijdelijke afwijkingen creëren.
De uitsluiting van Unibail van de PEA is noch een technisch probleem, noch een willekeurige beslissing. Het is het resultaat van een afwijkend fiscaal regime (SIIC), een juridische herstructurering na Westfield en een jurisprudentie die de strikte interpretatie van de eligibility-criteria vergrendelt. Zolang de groep deze status behoudt, zal de situatie niet veranderen.